La medida fue formalizada mediante la Resolución 435-01/2026, aprobada por unanimidad por el Directorio el 13 de octubre y publicada el 30 en el Boletín Oficial de la provincia de Buenos Aires.
El cambio responde a una transformación acumulada durante casi dos décadas. La actividad pesquera, la industria naval, los servicios logísticos, el comercio exterior y la relación del puerto con la ciudad fueron ocupando y demandando espacios bajo una estructura que había quedado desactualizada frente a nuevas necesidades operativas. La resolución reorganiza ahora ese territorio bajo tres usos de suelo —Comercial y Servicios, Industrial y Mixto— distribuidos en cinco zonas funcionales, con reglas específicas para permisos, concesiones, servicios e infraestructura.
Un nuevo criterio para administrar el espacio
La modificación parte de una premisa sencilla: el suelo portuario debe asignarse según la función que cumple cada actividad. El nuevo esquema distingue entre aquellas que necesitan contacto directo con muelles, dársenas, controles aduaneros y servicios operativos, y aquellas que pueden desarrollarse en sectores secundarios sin ocupar espacios estratégicos junto al agua.
Ese criterio atraviesa toda la resolución. La reorganización territorial busca concentrar las operaciones pesqueras, industriales y logísticas en sectores compatibles con sus necesidades, liberar áreas mal utilizadas y ordenar las futuras radicaciones bajo una lógica común.
Cinco zonas para funciones distintas
La Zona Primaria Aduanera tendrá aproximadamente 120.000 m², de los cuales unos 55.000 m² podrán adjudicarse mediante permisos o concesiones. Será un área de uso mixto destinada a operaciones de comercio exterior y control aduanero, con infraestructura preparada para terminales portuarias, depósitos de cargas generales, contenedores, redes y artes de pesca, básculas, escáneres y equipamiento para movimiento de mercadería.
La Zona Operativa abarcará alrededor de 150.000 m², con cerca de 50.000 m² susceptibles de ocupación. Comprende los espigones 1 y 7, el muelle 10, sus dársenas y cabeceras y el área de apoyo sobre avenida B/P Altaír. Será uno de los sectores de mayor vínculo con la flota pesquera, porque allí se prevén depósitos para alistamiento y descarga, fábricas de hielo, cámaras frigoríficas, provisión de combustible y otros servicios de asistencia directa a los buques.
La Zona Industrial Portuaria ocupará aproximadamente 268.000 m², con 158.000 m² destinados al área industrial y 54.700 m² a astilleros. En ese sector se concentrarán la industria naval, la transformación pesquera y las actividades de apoyo asociadas, entre ellas talleres, depósitos de redes, lavaderos de cajones, depósitos de estiba, fábricas de hielo, provisión de combustible y plantas de tratamiento de residuos.
La Zona Comercial y de Servicios Portuarios tendrá unos 167.000 m², con aproximadamente 52.000 m² disponibles para permisos o concesiones. Comprende sectores sobre avenida De los Pescadores y avenida B/P Dorrego, destinados principalmente a proveedores de la flota pesquera y de la industria naval. La planificación prevé, además, trasladar progresivamente oficinas administrativas hacia áreas de apoyo para liberar esos corredores a actividades directamente vinculadas con el funcionamiento portuario.
La Zona de Vinculación Urbana, por último, abarcará cerca de 760.000 m², aunque unos 115.000 m² podrán quedar sujetos a permisos o concesiones. Allí se concentrarán actividades que mantienen relación con el puerto pero que no requieren infraestructura operativa directa: comercios, gastronomía, clubes deportivos y náuticos, espacios recreativos, balnearios, playa pública y reserva ecológica.
Qué cambia para la actividad pesquera
La nueva zonificación modifica la forma de leer el puerto desde la actividad pesquera. La descarga, el alistamiento y la atención de buques quedan asociados a la Zona Operativa; el comercio exterior y la transferencia de cargas, a la Zona Primaria Aduanera; y el procesamiento, la industria naval y los servicios industriales, a la Zona Industrial Portuaria.
La consecuencia es una separación más clara de funciones dentro de una terminal donde el acceso al agua, la cercanía con los muelles y la disponibilidad de servicios constituyen recursos escasos. El ordenamiento apunta a que esos espacios sean utilizados por actividades que efectivamente los necesitan.
La circulación terrestre entra en la planificación
La resolución también incorpora una reorganización del tránsito pesado, con sectores específicos para espera y estacionamiento de camiones y medidas destinadas a reducir interferencias entre las cargas, las operaciones y las áreas de relación con la ciudad.
Ese componente resulta especialmente relevante para una terminal con fuertes picos de movimiento vinculados a desembarques, aprovisionamiento, industria y comercio exterior. La circulación terrestre deja de ser una cuestión aislada y pasa a integrarse al mismo esquema que regula los usos del suelo.
Nuevas categorías y efecto sobre los cánones
El nuevo ordenamiento incorpora también una revisión de las categorías tarifarias. El esquema diferencia la Zona Primaria Aduanera (1-A), Zona Operativa (1-B), Comercial Portuaria (2-A), Comercial no Portuaria (2-B), Industrial (3), Astilleros (4) y Espejo de Agua (5).
La resolución prevé además la unificación de las actuales zonas industriales II B y III, al considerar que ambas terminaron concentrando actividades de características similares. Las modificaciones tarifarias que deriven de esta clasificación comenzarán a aplicarse sobre los cánones correspondientes a diciembre de 2026.
Una política de recuperación y ordenamiento
La rezonificación se integra a una línea de gestión impulsada por Marcos Gutiérrez al frente del Consorcio, caracterizada por intervenciones sobre pavimentos, señalización, seguridad, recuperación de espacios operativos y retiro de embarcaciones fuera de servicio que ocupaban posiciones de muelle.
La nueva resolución agrega una dimensión estructural a ese proceso. Recuperar superficie mejora la capacidad física; definir su destino establece cómo debe utilizarse. Ambas decisiones convergen en una política orientada a mejorar la estructura operativa del Puerto de Mar del Plata, ordenar usos acumulados durante años y preparar la terminal para nuevas inversiones y mayores exigencias logísticas.
La Resolución 435-01/2026 deja definido el nuevo mapa territorial del puerto. A partir de ahora, su alcance real dependerá de cómo ese esquema se traduzca en permisos, concesiones, relocalizaciones, inversiones y disponibilidad efectiva de superficie.
Después de casi veinte años con la misma zonificación, el Puerto de Mar del Plata establece una nueva referencia para administrar uno de sus activos más sensibles: el espacio. La mejora operativa dependerá de que ese criterio pueda sostenerse en el tiempo y convertirse en decisiones concretas sobre dónde se instala cada actividad y qué función cumple cada sector.
